Analiza pierwotnego rynku nieruchomości.
październik 3, 2007
Dochodowe inwestycje
W styczniu 2007 r. analitycy zapowiadali znaczący wzrost cen mieszkań w ciągu kolejnych 12 miesięcy. - Pierwsza połowa roku dowiodła słuszności prognoz. Mieszkania drożały w tempie nawet szybszym niż przewidywane. Największym zaskoczeniem był ponad 10-proc. wzrost cen w Krakowie.
Najważniejsze przyczyny wzrostu, oprócz niskiego poziomu podaży i podwyżki cen materiałów i działek budowlanych, to zwiększanie się zamożności społeczeństwa, a także niskie ceny kredytów, mimo ograniczającej korzystanie z nich rekomendacji “S”.
- Rośnie też zainteresowanie inwestycyjnym zakupem nieruchomości. Polacy są coraz bardziej świadomi, że można zarobić, inwestując w nieruchomości. Podobnie jak inwestorzy zagraniczni, lokują swoje pieniądze w mieszkaniach.
Zdaniem analityków z CEE w Warszawie ceny będą lekko rosnąć. - Średnie stawki windować będą nowe projekty, na przykład na Woli. Natomiast w miejscach, w których podaż sprzedawanych i planowanych do sprzedaży budynków jest duża, np. w Wilanowie, nie odnotujemy ich wzrostu. Spodziewamy się nawet lekkiego spadku. Poza Warszawą największe polskie aglomeracje odczują również nieznaczne uspokojenie sytuacji na rynkach mieszkaniowych w drugiej połowie 2007 roku.
Znacznego wzrostu cen nie należy się spodziewać np. w Krakowie, gdzie popyt na mieszkania jest ograniczony, a podaż nowych większa niż przed rokiem. We Wrocławiu większość projektów jest w fazie realizacji. Niewielka liczba nowych inwestycji rozpocznie się jesienią. - Dlatego nie oczekiwałbym w tym mieście gwałtownego wzrostu cen.
Stabilizacja cen w Trójmieście będzie wynikać z wysokiej podaży nowych projektów deweloperskich w niektórych rejonach Gdańska i Gdyni.
Spokojne miesiące czekają Poznań. - Ceny mogą wzrosnąć jedynie w tych dzielnicach, w których brakuje nowych przedsięwzięć, na przykład na Marcelinie, gdzie rozpoczęła się realizacja pierwszej w tej części Poznania nowej inwestycji. W miejscach takich jak Naramowice można się spodziewać stabilizacji, a w rezultacie wzrostu podaży mieszkań.
Jednak w miastach średniej wielkości mieszkania będą drożeć.
Gorsza jakość
Rentowność deweloperskich projektów mieszkaniowych w Warszawie i innych aglomeracjach kształtuje się natomiast na poziomie 8 -16 proc.
- Proces przygotowania projektu mieszkaniowego jest długi. Trwa najczęściej do dwóch lat od momentu nabycia działki. Inwestycje, które są dziś sprzedawane, znajdują się więc na terenach kupionych kilka lat temu. Na takich projektach marża deweloperów może więc sięgać 25 - 30 proc.
Wartość tych projektów, w zależności od wielkości, sięga od kilku do kilkuset milionów złotych. - Najbardziej popularnym dziś modelem finansowania inwestycji jest połączenie środków własnych, kredytu na inwestycje oraz wpłat klientów - Mało znane natomiast rozwiązanie to pozyskiwanie kapitału zewnętrznego, który umożliwia realizację inwestycji właściwie bez wkładu własnego. Takich pożyczek udzielają zarówno fundusze inwestycyjne, jak i prywatni inwestorzy. A ze względu na koszt kapitału bardziej atrakcyjny jest wybór drugiego wariantu.
Zwraca też uwagę na zmianę w podejściu deweloperów do nabywców mieszkań. - Duży popyt na nowe mieszkania i ich niewielka podaż sprawiły, że sporo deweloperów nie przywiązuje dużej wagi do obsługi klienta. Obniżenie jakości ich usług dotyczy przede wszystkim konstrukcji umów sprzedaży. Jako generalną zasadę można przyjąć, że firmy o dużym dorobku w tej branży znacznie rzadziej łamią zasady dobrych praktyk w obsłudze klienta.
W stolicy i innych aglomeracjach rynek mieszkaniowy nieznacznie się uspokoi w pozostałych miesiącach 2007 roku. Tymczasem należy się spodziewać, że w miastach średniej wielkości mieszkania zdrożeją nawet o 10 procent
Analitycy z CEE Property Group podają, że pierwsze półrocze 2007 przyniosło kontynuację wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym. Popyt na lokale ciągle był duży, a podaż nie wzrosła w wystarczającym stopniu, co oczywiście wpłynęło na ceny. Tym razem jednak to nie Warszawa okazała się miastem dominującego wzrostu, co zresztą było do przewidzenia.
W stolicy już od wielu miesięcy stawki mieszkań sięgają granic możliwości finansowych klientów. W pierwszym półroczu bieżącego roku najszybciej drożały mieszkania w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.
- Szybki rozwój rynku mieszkaniowego obserwowano w pierwszej połowie 2007 roku także w miastach średniej wielkości, np. w Bydgoszczy, Toruniu, Kielcach, Lublinie, Rzeszowie i Białymstoku. Aktualnie dynamika wzrostu cen mieszkań na tych rynkach wynosi 20 - 30 proc.